O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, e regulamentado pela Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro, tem como objetivo aumentar a disponibilidade de habitações com rendas mais baixas do que as praticadas no mercado. Este novo regime, que entrou em vigor a 1 de setembro de 2026, substitui o antigo Programa de Apoio ao Arrendamento e é caracterizado por um modelo de simplificação administrativa.
Ao contrário do modelo anterior, o RSAA não exige a verificação prévia das taxas de esforço nem impõe limites diretos de rendimento aos agregados familiares no mercado privado, concentrando o seu critério objetivo na aplicação de um limite máximo de renda, fixado em 80% da mediana divulgada pelo Instituto Nacional de Estatística (INE), para o concelho onde se localiza o imóvel em questão. Para aceder a este regime, é igualmente obrigatório o cumprimento de prazos contratuais mínimos de três anos para residência permanente e de três meses para residência temporária.
A principal vantagem para os senhorios e investidores que aderirem ao RSAA é a atribuição de um benefício fiscal que os isenta totalmente de IRS e IRC sobre os rendimentos prediais gerados pelos contratos elegíveis. Adicionalmente, no âmbito das medidas mais abrangentes introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, são concedidas isenções ou reduções de IMT e IMI para investimentos em aquisição, construção ou reabilitação de imóveis destinados a arrendamento acessível ou moderado, juntamente com a aplicação temporária da taxa reduzida de IVA de 6% às respetivas empreitadas.
Para formalizar a isenção sobre os rendimentos prediais, o senhorio deve submeter a cópia do contrato e o comprovativo da sua comunicação no Portal das Finanças na plataforma eletrónica do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) até 15 de janeiro do ano seguinte à celebração do contrato de arrendamento. Após validação, o benefício tem efeitos retroativos à data da celebração do contrato, mantendo-se durante as renovações e mesmo em caso de transmissão do imóvel, desde que o contrato de arrendamento se mantenha em vigor e cumpra todos os requisitos legais.
Quanto à aplicação prática dos limites máximos de renda por tipologia, a tabela anexa à Portaria n.º 454/2026/1 estabelece valores específicos para cada um dos 308 concelhos do país.
Especificamente para o concelho da Guarda, a portaria fixa os seguintes valores máximos de renda mensal: 232 € para a tipologia T0, 308 € para um T1, 392 € para um T2, 476 € para um T3, 531 € para um T4 e 611 € para um T5. No caso de habitações com tipologias superiores a T5, o valor do limite do T5 é aumentado em 50 € por cada quarto adicional. Além disso, esses montantes base podem ser alvo de majorações cumulativas de 10%, caso o contrato inclua estacionamento privativo, e de mais 10%, caso o imóvel disponha de um certificado de desempenho energético de classe A ou superior. No caso de arrendamento parcial (quartos), é aplicada uma fórmula proporcional à área dos quartos em relação à área total da habitação, à qual se acrescenta uma majoração de 25% se o quarto tiver casa de banho privativa.
Apresentamos a seguir uma simulação comparativa tendo em conta um imóvel de tipologia T2 no concelho da Guarda.
• Renda limite legal do T2 na Guarda (RSAA Base): 392 € / mês
• Renda estimada no mercado livre (T2): 500 € / mês
| Cenário | Renda Mensal | Renda Anual | IRS | Renda Líquida Anual |
| Mercado Livre | 500,00 € | 6 000,00 € | 10% (600,00 €) | 5 400,00 € |
| RSAA (Base) | 392,00 € | 4 704,00 € | 0% (0,00 €) | 4 704,00 € |
| RSAA (Com majoração) | 470,40 € | 5 644,80 € | 0% (0,00 €) | 5 644,80 € |
Análise dos Resultados
RSAA sem majorações vs. mercado livre:
• No mercado livre, com um valor de 500 € por mês e uma taxa autónoma de 10%, o senhorio obtém 5400 € líquidos por ano;
• No RSAA base (392 € por mês), graças à isenção total de IRS, o senhorio obtém 4 704 € líquidos por ano. A diferença no rendimento líquido anual é de apenas 695,20 €, apesar do valor da renda ser inferior em 108 € por mês.
O efeito impulsionador das majorações (+20%):
• Se o T2 na Guarda tiver estacionamento privativo (+10%) e certificação energética A ou superior (+10%), o limite da renda sobe para 470,40 € por mês (um aumento cumulativo de 20%);
• Com a isenção de IRS, o rendimento anual líquido sobe para 5 644,80 €.
• Neste cenário com majorações, o senhorio obtém mais 244,80 € líquidos por ano no RSAA do que no mercado livre, oferecendo ao inquilino uma renda 29,60 € mais barata por mês.
No entanto, há um aspeto importante a considerar. Ao optar pela isenção de tributação destas rendas, as mesmassão obrigatoriamente englobadas para determinar a taxa de IRS aplicável aos restantes rendimentos. Tal não se verifica com as restantes rendas sujeitas a tributação autónoma.
Em conclusão, o RSAA estabelece um equilíbrio claro entre a regulação dos preços e o incentivo ao investimento privado no mercado imobiliário. Ao substituir a moderação dos valores cobrados aos arrendatários por uma isenção fiscal total de IRS e IRC para os proprietários, o RSAA tem como objetivo aumentar a oferta de habitação sem impor uma burocracia administrativa excessiva. A definição rigorosa de tetos por concelho e tipologia — como ilustrado nos valores fixados para a Guarda — assegura a previsibilidade necessária para que proprietários e inquilinos possam usufruir plenamente dos incentivos criados pelo legislador.
