As próximas crónicas analisarão o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que introduziu reformas estruturais no Código do IRS (CIRS), no Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF) e no Código do IVA, bem como no âmbito dos Impostos sobre o Património, com vista a incentivar a colocação de imóveis no mercado de arrendamento e a aliviar a carga fiscal sobre senhorios e inquilinos. A primeira analisará as reformas introduzidas no que se refere aos impostos sobre o rendimento.
Este diploma, aprovado ao abrigo da autorização legislativa concedida pela Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março, surge num contexto em que o Governo identifica a necessidade de envolver o setor privado e o setor da economia social para dinamizar o mercado de arrendamento e reforçar o investimento na oferta habitacional. Através da diminuição das taxas de IRS e IRC aplicáveis aos rendimentos prediais e da criação de novos regimes de isenção de tributação sobre as mais-valias imobiliárias reinvestidas, o legislador visa reduzir a carga fiscal sobre proprietários e inquilinos, com especial enfoque nas habitações de valor moderado destinadas à classe média.
No âmbito do IRS, uma das medidas mais inovadoras é a isenção de tributação das mais-valias imobiliárias (mais-valias da Categoria G) resultantes da venda de imóveis habitacionais, desde que o valor da transação (deduzido do valor da amortização do empréstimo) seja reinvestido na compra de imóveis destinados ao arrendamento para habitação com renda moderada. Foi aditado o n.º 7 ao artigo 10.º do CIRS.
Para beneficiar desta isenção, o valor de realização (deduzido do valor de um eventual empréstimo), deve ser reinvestido na aquisição de outros imóveis destinados ao arrendamento habitacional com renda moderada. O reinvestimento deve ocorrer num período de 24 a 36 meses antes ou após a venda. A manutenção do benefício exige que o imóvel seja arrendado no prazo de seis meses e permaneça no mercado por, pelo menos, 36 meses nos primeiros cinco anos, não podendo ser alienado nesse período. De forma inovadora, os n.ºs 27 a 31 do artigo 10.º do CIRS preveem agora a suspensão do prazo de reinvestimento caso este não se concretize por facto superveniente não imputável ao sujeito passivo (por exemplo, atrasos na construção que sejam alvo de ação judicial).
Relativamente aos rendimentos prediais (da categoria F), o artigo 45.º-C do EBF, aditado para o efeito, fixa uma taxa de tributação autónoma de 10% para contratos de arrendamento habitacional com valores de renda moderada (limite de 2300 € em 2026). Esta medida produz efeitos retroativos a 1 de janeiro de 2026 e aplica-se a rendimentos auferidos até 31 de dezembro de 2029, abrangendo contratos novos e em vigor. Para os sujeitos passivos de IRC ou de IRS com contabilidade organizada (da Categoria B), estes rendimentos prediais passam a ser considerados apenas em 50% para efeitos de tributação, conforme o n.º 2 do mesmo artigo. Em conformidade, a taxa de retenção na fonte foi ajustada para 10% pela nova alínea f) do n.º 1 do artigo 101.º do CIRS.
Os rendimentos de arrendamento habitacional com renda moderada gozam de um desagravamento significativo para os sujeitos passivos de IRC ou de IRS com contabilidade organizada (da Categoria B), sendo considerados apenas em 50% para efeitos de tributação.
Adicionalmente, no âmbito do novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), previsto no Anexo III do Decreto-Lei n.º 97/2026, os rendimentos prediais beneficiam de isenção total de IRS e IRC, desde que sejam respeitados os limites de renda e os prazos contratuais estabelecidos (renda igual ou inferior a 80% da mediana dos valores do mercado concelhio e contrato com prazos mínimos de três anos para residência permanente e de três meses para temporária).
Por fim, o limite da dedução à coleta de encargos com rendas é elevado progressivamente pelo n.º 10 do artigo 78.º-E do CIRS, fixando-se em 900 € para 2026 e em 1000 € a partir de 2027.
Embora estas medidas representem um alívio fiscal significativo, a sua eficácia pode ser limitada pelo curto período de aplicação (até 31 de dezembro de 2029). Os críticos apontam que um prazo de pouco mais de três anos é insuficiente para atrair os investidores imobiliários, que operam em ciclos de 10 a 20 anos, podendo gerar desilusão e incerteza no mercado. Além disso, a complexidade dos critérios de elegibilidade para a “renda moderada” e as obrigações declarativas podem criar obstáculos burocráticos para os pequenos proprietários, desencorajando-os a aderir ao regime.
