Em artigos anteriores, abordámos o novo regime de desagravamento fiscal destinado a fomentar a oferta de habitação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.
Neste artigo, iremos falar sobre o novo regime de restituição do Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA) aplicável à construção de imóveis destinados a habitação própria e permanente, realizada em regime de empreitada.
O novo regime de restituição parcial do IVA, aprovado pelo mesmo decreto-lei, em especial no seu anexo II, constitui um mecanismo de desagravamento fiscal de grande importância para o setor da habitação.
Este regime destina-se a pessoas singulares que, fora do âmbito do exercício de uma atividade comercial, empresarial ou profissional, celebrem contratos de empreitada para a construção de imóveis destinados a habitação própria e permanente. Trata-se de uma medida estruturada sob a forma de reembolso posterior, e não de aplicação automática de uma taxa reduzida por parte do empreiteiro no momento da faturação.
Assim, o particular suporta inicialmente o IVA à taxa normal de 23% sobre os serviços de construção elegíveis e, após a conclusão da obra, pode solicitar ao Estado a devolução da diferença entre o imposto efetivamente pago e o que seria devido se a taxa reduzida de 6% tivesse sido aplicada. Em suma, esta restituição permite recuperar um montante equivalente à diferença entre os 23% suportados à taxa normal e os 6% correspondentes à taxa reduzida sobre as despesas elegíveis.
Para beneficiar deste incentivo fiscal, o imóvel deve respeitar regras rigorosas em termos de valor, não podendo exceder o limite de “preço moderado”, que para o ano de 2026 é de 660 982 euros. Este limite é verificado considerando-se sempre o valor mais elevado entre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) definitivo do imóvel, obtido após a respetiva inscrição na matriz, e o valor de aquisição do terreno, a que se somam os custos totais de construção, excluindo-se o IVA. Se um destes parâmetros ultrapassar o limite máximo de 660 982 euros, a obra fica excluída do regime de restituição, mesmo que o outro parâmetro esteja abaixo desse limite.
No caso de o terreno ter sido adquirido gratuitamente, por doação ou herança, o valor considerado para efeitos de aquisição é o que serviria de base à liquidação do Imposto do Selo. Adicionalmente, se for necessário demolir integralmente uma ruína ou um edifício existente para construir a nova habitação, a Autoridade Tributária esclarece que todos os custos suportados com a demolição e a remoção de entulhos são adicionados ao custo de aquisição do terreno para efeitos deste cálculo, o que pode, em alguns casos, resultar na exclusão do benefício se o valor acumulado exceder o limite legal.
É importante salientar que os impostos pagos na compra do terreno, como o IMT e o Imposto do Selo, ficam expressamente excluídos desta soma.
Quanto à natureza das despesas elegíveis para o cálculo da devolução do imposto, a lei estabelece que apenas é elegível o IVA suportado em empreitadas de construção civil faturadas à taxa normal de 23%. Isto significa que o regime se aplica apenas a empreitadas de construção de novos imóveis ou a construções precedidas da demolição total de edifícios degradados, ficando excluídas quaisquer obras de reabilitação, remodelação, renovação ou ampliação de edifícios previamente existentes.
Embora a reabilitação urbana possa beneficiar de uma taxa reduzida no momento da faturação, desde que sejam preenchidos outros requisitos legais, não confere o direito a este reembolso após a obra.
É também obrigatória a celebração de contratos de empreitada por escrito. É permitida a contratação de várias empreitadas a prestadores de serviços diferentes para a mesma obra, desde que todos os contratos cumpram os requisitos legais.
As faturas emitidas devem conter o número de identificação fiscal (NIF) do requerente e fazer referência expressa e inequívoca ao imóvel em construção.
Outro aspeto importante prende-se com a aquisição direta de materiais de construção pelo proprietário, por exemplo, tintas ou revestimentos. Esta aquisição isolada de bens não dá direito a reembolso do IVA, embora estes montantes entrem obrigatoriamente na conta global do custo total da construção, a fim de se verificar se o limite de 660 982 euros é respeitado. Por outro lado, o custo elegível da construção inclui todos os equipamentos, bens móveis ou partes acessórias que, pela sua natureza, fiquem ligados materialmente ao imóvel de forma permanente, bem como os serviços que contribuam diretamente para a sua valorização.
Além das regras de elegibilidade financeira, o proprietário deve cumprir estritas obrigações quanto à afetação do imóvel, que deve ser destinado à sua habitação própria e permanente no prazo de seis meses após a emissão da documentação relativa ao início da sua utilização, emitida nos termos do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE). A afetação deve ser comprovada obrigatoriamente através da alteração e fixação do domicílio fiscal do requerente na morada do novo imóvel.
Adicionalmente, o beneficiário do reembolso deve manter o imóvel como residência própria e permanente durante um período mínimo de doze meses, sob pena de perder o benefício. Caso o imóvel seja colocado no mercado de arrendamento ou vendido antes de decorridos estes doze meses, a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) procederá a uma liquidação adicional, exigindo a devolução total do montante restituído, acrescido dos juros compensatórios eventualmente devidos. A AT dispõe de um prazo de caducidade de quatro anos para o efeito.
O pedido de restituição do IVA deve ser apresentado no prazo de 12 meses após a emissão da documentação relativa ao início da utilização do imóvel, nos termos do RJUE, ou seja, a partir da data da entrega ao município do termo de responsabilidade assinado pelo diretor da obra ou da fiscalização e das telas finais. O pedido deve ser submetido exclusivamente por via eletrónica, através do Portal das Finanças, acedendo à aplicação específica “Restituições – Outros Regimes de IVA”.
Ao pedido eletrónico devem ser anexados diversos documentos obrigatórios, nomeadamente: identificação clara do imóvel; identificação e quotas-partes de todos os comproprietários (caso existam); cópias de todos os contratos de empreitada por escrito; título de utilização do imóvel; comprovativo do valor do terreno; e faturas que comprovem a totalidade dos custos de construção, incluindo as despesas não elegíveis para reembolso, que sirvam para aferir o cumprimento do preço moderado.
Para os imóveis cuja documentação de início de utilização seja emitida no primeiro semestre de 2026, é aplicada uma regra de transição excecional que estabelece que os pedidos só poderão ser apresentados a partir de 1 de outubro de 2026, sendo o prazo de 12 meses contado a partir dessa data. Se o imóvel estiver em regime de compropriedade ou de comunhão de bens, o reembolso só será concedido caso todos os adquirentes o destinem a habitação permanente. Nestas situações, os cônjuges ou parceiros de facto podem optar por um pedido conjunto. Se optarem por pedidos individuais ou em outros casos de compropriedade, cada titular deve submeter o seu pedido e o Portal das Finanças enviará um alerta automático aos restantes comproprietários para que estes anexem os seus documentos e faturas. Só é considerado validamente instruído o pedido conjunto ou coletivo após a validação e submissão dos dados por parte de todos os comproprietários.
Após a entrega da documentação correta, a Autoridade Tributária dispõe de 150 dias para realizar a restituição. Este pagamento é efetuado por transferência bancária para o IBAN associado ao requerente na base de dados da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), sendo que o beneficiário tem a obrigação de conservar os documentos comprovativos em arquivo por um período mínimo de cinco anos.
Por fim, é crucial estar atento à aplicação temporal do regime, que exige a verificação cumulativa de dois pressupostos cronológicos.
Em primeiro lugar, o imposto sobre as empreitadas deve tornar-se exigível a partir de 1 de Janeiro de 2026, aplicando-se o regime a operações cuja exigibilidade do IVA ocorra até 31 de Dezembro de 2032.
Em segundo lugar, a operação urbanística na câmara municipal — ou seja, o procedimento — deve ter sido iniciado entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029. Para este efeito, a operação urbanística é considerada iniciada na data de apresentação do respetivo pedido de licenciamento ou na data de submissão da comunicação prévia, desde que esta se encontre devidamente instruída junto da câmara municipal competente. A AT esclarece ainda que quaisquer alterações, rejeições de elementos ou emissões de novos títulos de construção ocorridas durante o mesmo processo de licenciamento não alteram a data inicial da iniciativa procedimental, sendo consideradas integradas no pedido inicial para todos os efeitos da aplicação deste incentivo fiscal.
Em suma, o Decreto-Lei n.º 97/2026 representa uma intervenção fiscal de grande alcance no setor da habitação, concebida para apoiar os cidadãos que optam por construir a sua própria habitação e para mitigar os elevados custos da construção civil. No entanto, os benefícios previstos neste regime não são concedidos automaticamente, sendo necessário que os proprietários demonstrem um rigor extremo e uma disciplina organizacional rigorosa, o que pode limitar o número de beneficiários caso não haja um planeamento prévio adequado.
A obtenção bem-sucedida da devolução do imposto dependerá inteiramente da capacidade do requerente em estruturar adequadamente a obra, desde a fase de projeto, monitorizar os limites dos custos totais, formalizar devidamente os contratos por escrito com todos os prestadores de serviços e cumprir com precisão os prazos para o início do processo urbanístico e para a alteração do domicílio fiscal. Uma abordagem preventiva, com acompanhamento próximo por parte da assessoria fiscal e contabilística, continua a ser a forma mais segura de transformar este incentivo numa poupança efetiva e consolidada no momento de construir a sua casa própria.
