A Lei n.º 48/2026, de 17 de agosto, representa um marco fundamental para a pacificação jurídica do setor imobiliário e da construção em Portugal. Este diploma surge como um mecanismo corretivo face a um período de grande incerteza fiscal, que afetou a previsibilidade dos custos para os promotores e empreiteiros desde 2009.
A referida lei esclarece que, para efeitos de aplicação da taxa reduzida de IVA prevista na verba 2.23 da Lista I anexa ao Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado, na redação dada pela Lei n.º 64-A/2008, de 31 de dezembro, Lei do Orçamento de Estado para 2009, são consideradas empreitadas de reabilitação urbana todas as empreitadas realizadas em imóveis ou espaços públicos localizados em áreas de reabilitação urbana delimitadas nos termos legais, independentemente da aprovação de uma operação de reabilitação urbana (sublinhado meu).
Ao assumir a natureza de “interpretação autêntica” da verba 2.23 da lista I anexa ao Código do IVA, a lei clarifica o sentido normativo da redação em vigor entre a Lei n.º 64-A/2008, de 31 de dezembro e a Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro. Esta intervenção legislativa não só restaura a confiança dos investidores como resolve, de forma direta, a lacuna criada pela evolução descontrolada dos instrumentos de gestão urbanística.
O conflito interpretativo teve origem na introdução da verba 2.23 pela Lei n.º 64-A/2008, a qual previa a aplicação de uma taxa reduzida às empreitadas realizadas em imóveis situados em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU). No entanto, a reforma operada pela Lei n.º 32/2012, de 14 de agosto, introduziu uma rutura conceitual ao separar a delimitação territorial das ARU da aprovação dos respetivos programas de ação, as Operações de Reabilitação Urbana (ORU). Esta distinção técnica ignorou a literalidade fiscal, levantando a questão fundamental: a aplicação da taxa reduzida de 6% exigia apenas a localização geográfica na ARU ou também a aprovação do programa de execução (ORU)? A separação entre estes instrumentos urbanísticos permitiu à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) adotar uma interpretação restritiva, exigindo a cumulação de ambos os critérios, o que deu origem a um elevado nível de litígios entre o Estado e os contribuintes.
A segurança jurídica ficou gravemente comprometida com a cristalização da interpretação da AT, que procedeu a liquidações adicionais à taxa de 23%, sempre que detetava a ausência de ORU. Este conflito culminou no Acórdão de Uniformização de Jurisprudência n.º 3/2026 do Supremo Tribunal Administrativo (STA), publicado formalmente no Diário da República a 17 de março de 2026. O STA estabeleceu jurisprudência favorável à AT, concluindo que a verba 2.23 pressupunha a existência cumulativa de ARU e de ORU. Tal levou o legislador a intervir diretamente, recorrendo à interpretação autêntica para contrariar uma decisão judicial que colocava em risco a competitividade do setor da reabilitação.
De acordo com o artigo 13.º do Código Civil, a interpretação autêntica tem o poder de declarar o sentido original da norma, integrando-se na lei interpretada. Assim, a Lei n.º 48/2026 esclarece inequivocamente que, para a aplicação da taxa de 6%, é suficiente a localização na ARU delimitada, sendo irrelevante a aprovação de uma ORU.
Por força do seu artigo 3.º, esta lei produz efeitos retroativos a 1 de janeiro de 2009, data da redação original da verba 2.23. Este efeito retroativo anula o fundamento legal das liquidações adicionais efetuadas no passado pela AT, permitindo aos contribuintes recuperar o imposto pago indevidamente e anular os processos executivos pendentes.
Conclusão:
A Lei n.º 48/2026 restaura a competitividade do setor da reabilitação urbana ao penalizar o formalismo excessivo em detrimento da substância urbanística. No entanto, a diligência técnica na instrução dos processos continua a ser imperativa. A prova da localização em ARU continua a ser um requisito indispensável para usufruir do benefício.
