A presente análise detalha a reforma do Código do IVA operada pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, aprofundada pelos Ofícios-circulados n.º 25116 e 25117, de junho de 2026, da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT). O diploma, aprovado com base numa autorização legislativa, introduz uma estratégia de redução direta dos custos de produção de habitação, através da aplicação temporária da taxa reduzida de 6% e do alargamento do mecanismo de inversão do sujeito passivo. O objetivo central é mobilizar o setor privado para aumentar a oferta de habitação para a classe média, estabelecendo novos critérios de neutralidade fiscal para o setor da construção.
1. Taxa reduzida de IVA em empreitadas (Verba 2.42)
A medida de maior impacto consiste na adição da Verba 2.42 à Lista I anexa ao Código do IVA, a qual sujeita à taxa de 6% as empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis habitacionais. Esta verba subdivide-se em dois regimes:
Verba 2.42.1 (Habitação de Valor Moderado): aplica-se a imóveis destinados à venda para habitação própria e permanente (HPP) ou exclusivamente ao arrendamento habitacional. Para a sua aplicação, o preço de venda não pode exceder 660 982 euros (em 2026) e a renda mensal não pode ultrapassar 2 300 euros. A vigência desta verba estende-se até 31 de dezembro de 2032.
A verba 2.42.2 (Regime CIA) aplica-se a imóveis integrados em Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) celebrados com o IHRU.
A taxa de 6% aplica-se apenas a projetos cuja iniciativa procedimental (submissão de pedido de licenciamento, comunicação prévia ou informação de início de trabalhos) tenha ocorrido entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 e cuja exigibilidade do imposto ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026.
2. Neutralidade do empreiteiro e transmissão de risco
O diploma inova ao estabelecer que a afetação final do imóvel pelo adquirente não é condição determinante para a aplicação da taxa reduzida pelo empreiteiro. Se o promotor cumprir o prazo de venda (até 24 meses após a licença de utilização) e o limite de preço, a taxa de 6% aplicada pelo construtor mantém-se, mesmo que o comprador não afete o imóvel a HPP ou a arrendamento habitacional.
Nestes casos, a penalização recai exclusivamente sobre o adquirente, que suportará um agravamento de 10% no IMT.
No entanto, se o promotor não vender o imóvel no prazo de 24 meses ou por um preço superior ao limite legal, ou se não fizer menção expressa, no título aquisitivo, da afetação à HPP ou ao arrendamento habitacional, fica obrigado a regularizar o IVA a
favor do Estado (diferença entre 6% e 23%), acrescida de juros compensatórios.
3. Propriedade horizontal e imputação proporcional
Conforme o Ofício-circulado n.º 25116, nos edifícios de uso misto (por exemplo, para habitação e comércio) ou com frações que excedam os limites de preço, a taxa reduzida de 6% não se aplica à totalidade da obra. O IVA deve ser liquidado proporcionalmente à área bruta elegível face à área total do edifício, conforme o estabelecido no artigo 40.º do Código do IMI. As áreas não elegíveis (por exemplo, lojas ou apartamentos de luxo) são tributadas à taxa normal de 23%.
4. Inversão do sujeito passivo alargada (artigo 2.º, n.º 1, alínea j), do Código do IVA)
O ofício-circulado n.º 25117 clarifica a alteração que estende a regra da autoliquidação (inversão) aos adquirentes que sejam sujeitos passivos isentos (sem direito à dedução), por exemplo, promotores de arrendamento habitacional isento ou clínicas médicas, sempre que contratem empreitadas da verba 2.42.
A inversão apenas ocorre se o prestador de serviços for uma entidade legalmente habilitada (detentora de alvará ou certificado de empreiteiro, nos termos da Lei n.º 41/2015, de 3 de junho) e se o serviço se enquadrar estritamente na construção ou reabilitação de imóveis, incidindo exclusivamente sobre empreitadas de construção ou reabilitação.
Obrigações declarativas: Os sujeitos passivos isentos que não entreguem declarações
periódicas relativas à sua atividade passam a estar obrigados a apresentar a respetiva declaração e a pagar o imposto autoliquidado até ao final do mês seguinte ao da operação. É importante salientar que a regra da inversão não se aplica quando o adquirente dos serviços não é um sujeito passivo de IVA.
5. Regimes de restituição do imposto
O novo enquadramento legal estabelece dois mecanismos inovadores de recuperação do IVA suportado:
Autoconstrução (Anexo II ao Decreto-Lei n.º 97/2026): permite a pessoas singulares (fora do âmbito empresarial) que construam a sua HPP solicitar a restituição da diferença entre a taxa normal e a taxa reduzida, desde que o valor total (terreno e construção) não exceda 660 982 euros e o imóvel seja afeto à residência no prazo de seis meses. O pedido deve ser efetuado no Portal das Finanças, no prazo de 12 meses após o início da utilização, e exige a existência de um contrato de empreitada por escrito.
Serviços de projeto (CIA): no âmbito dos contratos CIA, os investidores beneficiam da restituição de 50% do IVA suportado em serviços intelectuais de arquitetura, engenharia, projetos e estudos.
Análise crítica
As medidas relativas ao IVA constituem um estímulo económico significativo, ao reduzirem o custo fiscal da construção em cerca de 14% (diferença entre as taxas líquidas). Contudo, poderão substituir pontos de discórdia.
Por um lado, fora do regime CIA, os honorários de arquitetura continuam a ser tributados à taxa normal de 23%, mesmo para obras que beneficiam de IVA a 6%. A Ordem dos Arquitetos critica esta exclusão, alegando que a conceção é indissociável da execução e que esta distinção compromete a qualidade das construções.
Carga burocrática para os isentos: A extensão da inversão do sujeito passivo a entidades isentas impõe uma nova obrigação declarativa mensal a sujeitos passivos que não estavam habituados a esta interação com a AT, o que pode gerar erros e penalidades por atraso no pagamento e por incumprimento das obrigações declarativas.
Dependência da iniciativa procedimental: o prazo de 25 de setembro de 2025 para a iniciativa procedimental pode incentivar a reapresentação de projetos para que estes fiquem abrangidos pelo benefício, o que poderá sobrecarregar ainda mais os serviços municipais de licenciamento.
